Vedlikeholdsplanlegging

Bli en bedre bestiller

Publisert 13.05.2020
Tekst av Ingebjørg Øveraasen

Har du blitt valgt inn i styret i et borettslag eller sameie, eller av andre grunner fått ansvaret for vedlikeholdet av en gammel murgård? Det er ikke alltid like lett å vite hvor man skal begynne og hva som er viktigst å prioritere. Forhåpentligvis vil denne artikkelen kunne hjelpe deg og dere på vei.

Bli kjent med murgården deres

Gårdens konstruksjon og byggemetode er avgjørende for hvordan den skal vedlikeholdes. Tegningen under viser hvordan en typisk murgård er bygget opp. Prøv å finne ut hvordan deres gård er, sammenliknet med denne!

Vis full størrelse

Tegning som viser oppbygningen av en typisk murgård. Legg for eksempel merke til at grunnmuren står på treflåter, på grunn av leire i grunnen! Illustrasjon: Jens Treider.

Noen murgårder er fredet, andre vernet, og de aller fleste er verneverdige. En fredning er den strengeste form for vern. Fredning innebærer at inngrep/endringer på kulturminnet, som går utover vanlig vedlikehold, må godkjennes av myndighetene. En vernet murgård er som regel regulert til bevaring med hjemmel i plan- og bygningsloven. Den vanligste vernestatusen for murgårder, er at de er verneverdige i form av at de er kommunalt listeførte, på det som heter Gul liste. På nettstedet Kulturminnesøk kan du søke opp adresse, og få informasjon om en eventuell vernestatus.

Historiske foto kan gi innblikk i hvordan bygningen har sett ut tidligere. Er du heldig, finner du foto ved å søke opp deres adresse på for eksempel Digitalt Museum, Oslobilder eller Kulturminnebilder. Saksinnsyn på nettsidene til Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune gir deg mulighet til å finne originale byggetegninger og oversikt over tidligere byggesaker.

Informasjon og historikk man finner om bygningen, i tillegg til det man har av dokumentasjon av tidligere vedlikehold, er fornuftig å samle i en analog eller digital FDV-perm (FDV: forvaltning, drift og vedlikehold), som kan gå i arv fra styre til styre. Slik sikrer man en grunnleggende kontinuitet i vedlikeholdsarbeidet, og en sterkere bevissthet om gårdens historikk.

Langsiktig vedlikehold

Ettersom du blir mer kjent med bygningen du bor i, vil det være lettere å forstå hvilke tiltak som er nødvendige. Murgårdene har levd lenge, og er ganske robuste. Med mindre det er et veldig stort vedlikeholdsetterslep, er det sjelden akutt behov for å gjennomføre et tiltak. Det er ikke alltid at noe tiltak er nødvendig i det hele tatt, eller tiltaket kan gjennomføres bedre dersom dere tar dere tid til godt forarbeid og grundig planlegging. Mange tiltak kan potensielt forringe verneverdiene i en bygning, derfor er det viktig å være oppmerksom på hva dere har og hva du kan miste.

En vedlikeholdsplan er et godt utgangspunkt for å ha oversikt over hva som faktisk er nødvendig å gjøre, og for å ha et tidsperspektiv for planlegging og budsjettering. Som grunnlag for vedlikeholdsplanen bør det lages en tilstandsrapport, som forteller noe om bygningens status på det aktuelle tidspunktet. Tilstandsrapport og vedlikeholdsplan må utarbeides av en rådgiver med kompetanse på området.

Vis full størrelse

Verdifulle detaljer, som på denne bygningen, kan gå tapt dersom vedlikehold og rehabilitering gjennomføres uten gode forundersøkelser, dokumentasjon og kyndig utførelse. Her er det viktig å ikke gjøre mer enn nødvendig! Foto: Bjørn Vidar Johansen/Murbyen Oslo

Lover og forskrifter

Med vedlikeholdsplanen som utgangspunkt, eller av et mer akutt behov dere har avdekket, kan dere planlegge et tiltak. Før dere går i gang, er det viktig å undersøke om tiltaket er søknadspliktig. En prosess med byggesøknad tar mer tid, og dette må dere beregne inn i framdriftsplanen for prosjektet. Hvis gården har en form for vernestatus, kreves som regel en uttalelse fra Byantikvaren. Vedlikehold som ikke innebærer fasadeendring eller inngrep i bærende konstruksjon er normalt ikke søknadspliktig. Derimot regnes for eksempel utskifting av vinduer som oftest som en fasadeendring, og er derfor søknadspliktig.

Ved søknadspliktige tiltak skal i utgangspunktet relevante krav i gjeldende tekniske forskrift oppfylles, men for eldre hus kan det søkes om dispensasjon fra enkelte krav der de vil være lite forenelige med å bevare verneverdier. Krav som omhandler personsikkerhet (brannsikring, konstruksjonssikkerhet mm.) kan derimot ikke fravikes. Det er likevel viktig å være oppmerksom på at det ofte er flere mulige løsninger for å oppfylle for eksempel brannkrav, slik at man kan finne et best mulig alternativ for bygningen.

Direktoratet for byggkvalitet har god informasjon og veiledere på sine nettsider. Se også Oslo kommunes veiledere for byggesaker på deres nettsider.

Felles forståelse for behovene

Det vil variere hvilken bakgrunn og hvor mye engasjement de ulike styremedlemmene har. Derfor kan det av og til være utfordrende å få en god forankring for tiltak som du mener er nødvendige å gjennomføre. Det kan være gode innspill å hente i heftet “Få oppslutning om oppgradering! Veileder for styrer i borettslag og sameier” utarbeidet av SINTEF.

Innhenting av tilbud

Når et tiltak av en viss størrelse planlegges, bør en uavhengig fagperson utarbeide en detaljbeskrivelse for dette, slik at det går klart fram hvilke bygningsdeler som skal omfattes, hvilke materialer og teknikker som skal brukes, og – der det er relevant – mengder. Beskrivelsen brukes som grunnlag for å hente inn sammenliknbare tilbud, helst fra tre relevante leverandører eller flere.

For å finne en kvalifisert leverandør, bør de kunne vise til god fagkompetanse, relevante referanseprosjekter, seriøs drift og god forståelse for deres prosjekt. Pris alene bør ikke avgjøre.

Velg gode håndverkere, dvs. håndverkere som forstår og kan murgårder! Be alltid om referanser. Det er fordel med både noen referanser bakover i tid, slik at dere kan finne ut om tidligere utført arbeid står seg godt, og noen ferskere referanser som bedre representerer slik firmaet fungerer i dag. En viss rullering av arbeidsstyrken må påregnes, så understrek derfor at dere ønsker håndverkere som har den nødvendige kompetanse og erfaring som kreves for murgårder.

Når arbeidene er i gang

Byggeledelse er en tjeneste det kan lønne seg å kjøpe inn på større prosjekter. En byggeleder kan bistå med hele prosessen fra inngåelse av kontrakt, oppfølging underveis, til sluttbefaring og overtakelse av ferdigstilt arbeid.

Sommerhalvåret er sesong for kalkarbeider. For å få en god herdeprosess må kalk kun påføres når det er en middeltemperatur på min. +5° C, hvilket betyr at det er en relativt kort sesong for denne typen arbeid i Norge. Det er mulig å kle inn bygningen og sørge for jevn oppvarming under arbeidet for å utvide sesongen, men dette er fordyrende. Dette er viktig å huske når dere planlegger fasadearbeider, slik at dere sørger for god nok tid til å få utført arbeidet innenfor egnet sesong.

Sørg for å dokumentere arbeidet, så vel som hvilke produkter som brukes hvor og hvordan. Les produktdatablader for de ulike materialene som skal brukes. Det anbefales å samle dokumentasjonen, sammen med tilbud og annen dokumentasjon fra utførende håndverkere, i en FDV-perm.

Begreper og definisjoner

Driver vi med istandsetting, vedlikehold, reparasjon, restaurering eller rehabilitering? Mange begreper og definisjoner brukes om hverandre, og mer eller mindre presist. Riksantikvaren og Bygg og Bevar har gode ordlister som gir oversikt over mange av de viktigste begrepene.

10 kjappe om bestillerkompetanse

1. Forstå hvordan bygningen opprinnelig var bygd og virket (materialer, teknikker, konstruksjonsmåter, bygningsfysikk, beboelse).
2. Lær av hverandre i styret. Hva kan dere til sammen om bygningen og hvilke behov den har?
3. Tenk langsiktig vedlikehold. Gjør kun det som er nødvendig, men når tiltak først skal gjøres, er det god økonomi i kvalitetsmessig utført arbeid.
4. For planlegging av langsiktig vedlikehold anbefales det å få utarbeidet en tilstandsrapport og en vedlikeholdsplan. Slik kan vedlikeholdet planlegges og budsjetteres.
5. Få en oversikt over hva vernestatus og plan- og bygningsloven innebærer for deres prosjekt, og om tiltaket utløser søknadsplikt.
6. Når et enkelttiltak planlegges, bør en uavhengig fagperson utarbeide en detaljbeskrivelse, slik at det går klart fram hvilke bygningsdeler som skal omfattes, hvilke materialer og teknikker som skal brukes, og – der det er relevant – mengder.
7. Beskrivelsen brukes som grunnlag for å hente inn sammenliknbare tilbud, helst fra tre relevante leverandører eller flere.
8. For å finne en kvalifisert leverandør, bør de kunne vise til god fagkompetanse, relevante referanseprosjekter, seriøs drift og god forståelse for deres prosjekt. Pris alene bør ikke avgjøre.
9. Byggeledelse er også en tjeneste det kan lønne seg å kjøpe inn på større prosjekter. En byggeleder vil også ivareta sluttbefaring og overtakelse av ferdigstilt arbeid.
10. Ta vare på dokumentasjon fra vedlikeholdsarbeid som blir utført. Samle eller rekonstruer gjerne også dokumentasjon fra tidligere vedlikehold, sammen med historikk, foto, tegninger, etc. Dette er nyttig for framtidig vedlikehold av bygningen.